Koszty i opłaty we wspólnotach mieszkaniowych



Wspólnota mieszkaniowa między innymi ma za zadanie określać koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. We wspólnocie nie płaci się czynszu i kosztów administracyjnych. Jednakże właściciele oprócz opłat związanych z ich własnymi lokalami obowiązani są ponosić koszty związane z utrzymywaniem nieruchomości wspólnej. Koszty dotyczące nieruchomości wspólnej obowiązani są uiszczać w wysokości adekwatnej do wysokości udziału w tejże nieruchomości. Właściciele lokali należących do wspólnoty mieszkaniowej do 10-go dnia każdego miesiąca uiszczają zaliczki na poczet tych kosztów. Należy podkreślić, że to członkowie ustalają jakie koszty będą ponosić, gdyż podejmują w tym przedmiocie uchwałę.

Obowiązkiem właściciela lokalu jest pokrywanie dwojakiego rodzaju kosztów. Pierwsze, na których pokrycie właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, ustalanych przez wspólnotę mieszkaniową w drodze uchwały, związane są z zarządem nieruchomością wspólną, czyli w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, na dostawę energii cieplnej, energii elektrycznej, gazu, wody, wydatki na utrzymanie czystości i porządku, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, opłat za antenę zbiorczą, windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, jeśli nie są one pokrywane przez właścicieli lokali. Środki uiszczane z tego tytułu mogą być przeznaczane na zarząd nieruchomością wspólną, jednakże jeśli po ich rozliczeniu na koniec roku obrachunkowego zostaną środki, wówczas powstałą nadwyżkę wspólnota może przeznaczyć na powiększenie funduszu remontowego lub na inny cel związany z nieruchomością wspólną. Drugie wydatki ponoszone przez właścicieli związane są z utrzymywaniem lokalu należącego do danej osoby. Przy czym chodzi tu głównie o koszty m.in. zużytej przez właściciela energii cieplnej, wody, wywozu nieczystości. Należy zauważyć, że zarząd wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody do lokalu występuje jedynie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami. Wspólnota mieszkaniowa zawiera umowę na dostawę danych mediów i rozlicza się z dostawcami środkami otrzymanymi na ten cel od właścicieli lokali. Właściciele lokali płacą za zużytą wodę najczęściej według wskazań wodomierzy lub ryczałtu oraz zaliczek uiszczanych na centralne ogrzewanie, które jest rozliczane po zakończeniu sezonu grzewczego. Co ważne, kwoty wpłacane na powyższe opłaty nie są środkami wspólnoty, a ze środków tych wspólnota ma obowiązek się rozliczyć.

Celem zapewnienia płynności finansowej i zgromadzenia środków na remont nieruchomości wspólnej wspólnota mieszkaniowa może tworzyć tzw. fundusz remontowy. Status prawny funduszu remontowego ustanawiany jest w drodze uchwały podjętej przez wspólnotę mieszkaniową. Właściciele lokali, które wchodzą w skład określonej wspólnoty, określają sposób funkcjonowania i niezbędne regulacje prawne dotyczące funduszu remontowego, dlatego też środki w nim zgromadzone mogą oni przeznaczyć na cele inwestycyjne prowadzące do wzrostu wartości lub użyteczności określonej nieruchomości. Środki te nie muszą być tylko przeznaczane na utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym. Należy zauważyć, że wspólnota mieszkaniowa może ponadto podjąć uchwałę o zwrocie środków zgromadzonych na funduszu remontowym w przypadku zbycia lokalu. Autonomia wspólnoty przy podejmowaniu tychże decyzji nie jest jednakże nieograniczona, gdyż nie jest dopuszczalne rozszerzanie przedmiotowego zakresu nieznoszalnej współwłasności wspólnej, która leży u podstaw funkcjonowania każdej wspólnoty mieszkaniowej, dlatego nie można w drodze uchwały uzupełnić zakreślonego przez ustawę przedmiotu nieruchomości wspólnej o środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym.

Jeśli większość członków wspólnoty zgodziła się na określone w uchwale opłaty, a mniejszość się z nimi nie zgadza, wówczas właściciel taki może zaskarżyć daną uchwałę do sądu. Natomiast w stosunku do właścicieli, którzy nie płacą opłat wspólnocie mieszkaniowej, wspólnota może po pierwsze naliczać odsetki za opóźnienie lub zwłokę w płatnościach, a po drugie może wystąpić na drogą sądową i tam dochodzić nieuiszczonych należności. Z kolei jeżeli osoba długotrwale zalega z płatnościami na rzecz nieruchomości wspólnej to wspólnota mieszkaniowa po podjęciu stosownej uchwały może wystąpić do sądu żądając sprzedaży lokalu należącego do tego właściciela w drodze licytacji. Takiemu dłużnikowi wspólnoty mieszkaniowej, którego mieszkanie zostanie sprzedane, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.





Powiązane artykuły

Pokaż więcej